上证报中国证券网讯（记者何昕怡）记者从上交所获悉，“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”于11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元，是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（下称“机构间REITs”）。
多层次REITs市场建设助力工业厂房类资产首次入池
据介绍，本项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，既扩充了机构间REITs的资产范围，又为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道，具备极强的示范效应。
本项目底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%，主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等，契合区域产业发展导向和战略部署。大部分物业位于海关特殊监管区域内，入驻企业可享受上海自贸试验区一系列配套政策，实现产业高质量创新发展。
工业厂房相较商业物业通常具备更长的租约期限及租户黏性，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性，与REITs产品要求的长期稳定分红特点高度契合。机构间REITs作为创新权益融资工具，是构建多层次REITs市场的重要一环，具备更广泛的准入资产类型及更灵活的机制设置，可作为工业厂房类资产在资本市场开展权益融资的重要渠道。
打造公募REITs与机构间REITs双资产上市平台助力地方国企存量资产盘活
外高桥集团相关负责人表示：“外高桥集团承担着浦东新区外高桥区域内综合开发、招商引资、产业培育、物业运营和管理服务等工作，历经30多年的开发运营，积累了丰富的经营性物业资源。但这些物业以租赁为主、销售为辅，因此，资金回收周期较长、资产周转率较低、资产流动性较弱。当前，公司仍持续推动外高桥区域内重点项目开发建设，面临较大的开发资金需求。在举债融资空间有限的背景下，可通过资本市场权益融资工具，盘活存量资产，满足投资发展需求。”
继去年成功发行仓储物流公募REITs后，外高桥集团又在今年成功落地工业厂房机构间REITs，打造了优势互补、协同发展的双REITs资产上市平台，助力集团在资产盘活领域实现“双轮驱动”，为集团进一步实施战略转型、提质增效的改革发展提供了新动力。
通过询价机制发挥市场定价功能实现国有资产保值增值
本项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿-18.30亿元，吸引广大投资人踊跃认购，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3%。获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型。本项目通过询价机制，充分发挥机构间REITs市场的定价功能，体现了投资者对本项目的高度认可，通过资本市场实现了国有资产保值增值。
某投资机构负责人表示：“本项目底层资产为工业厂房，核心租户包括万国数据、斯凯孚等企业，总体成长性较好，且部分厂房为定制化建设，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期，是开展机构间REITs的优质资产。另外，本项目原始权益人外高桥集团是外高桥区域唯一的国有开发集团，主体优质、运营能力强、扩募资产充足，为本项目后续运营及扩募提供了有力保障。”
积极落实六大机制保障项目成功落地
本项目设置运营收入考核机制，并通过对运营管理机构及运营团队的激励约束机制，提高运营效率，确保运营管理机构及投资人在产品运行过程中利益一致；同时,引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可作为委员参与标的资产的运营管理和考核决策，从而实现产业方专业运作和投资方主动管理的平衡效果，构建多方共建的产品治理机制。产品按季度进行信息披露，围绕投资者关注的出租率、租金单价水平、租金收缴率及运营净收入等指标，及时披露底层资产运营质量，匹配产品权益属性，以便投资人进行自主决策。
项目存续期间，计划管理人提供包括交易撮合、报价服务在内的二级交易支持，以提高产品的二级市场流动性。同时，本项目开创性地采用“基准收益+超额收益”的分配机制，超额收益可在产品发行后持续吸引市场潜在投资人的关注，促使多元化机构群体参与配置，提高证券交易活跃度，从而进一步提升产品的二级市场流动性。最后，产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台，实现“投、融、管、退”的良性循环。
中信建投相关负责人表示：“未来，中信建投证券将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期间底层资产的运营管理，通过资产管理提升产品价值。”
机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具。
自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所在证监会指导下，致力于建设持有型不动产ABS市场，率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地，推动激励约束、信息披露、二级交易等创新机制落地，制定产品示例落地与业务问答，实现与公募REITs协同发展，优势互补，成为机构间REITs的策源地、主阵地和最佳实践地。截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元。
上交所相关负责人表示：“现阶段，上交所秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦‘货真价实’核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。”
下一步，上交所将按照证监会总体部署，围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则，全面推动机构间REITs市场高质量发展。
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